【GRID南海观点】 解读南海村级工业园改造五种模式
前言
改革开放40年来，村级工业园作为佛山市、南海区产业经济发展的细胞，是承载农村经济发展的重要载体，为南海区的经济腾飞奠定了基础。然而，村级工业园长期低效、污染且占据大片土地，形成大量因低效利用而未释放的发展空间，严重制约了城乡发展。
2018年1月，在佛山市南海区十六届人大第三次会议上，南海区区长顾耀辉作政府工作报告时表示，南海区要以村级工业园改造为突破口，为南海产业的转型升级或产业的进一步拓展提供空间载体。
政府委托，专题调研
“南海区村级工业园”
2017年底，佛山市南海区国土城建和水务局委托我方开展《佛山市南海区村级工业园改造提升发展策略研究》，旨在通过实地调研、数据分析，形成一套指导产业发展、落实改造路径、实现改造效益的村级工业园改造提升发展策略。
我方成立专题调研组开展工作，涵盖以下四个方面：
南海是广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点，当前“三旧”改造的工作重心已转至村级工业园改造提升。在南海这片试验田中，经过多年探索形成了以下5种改造模式，为全面推进村级工业园改造提升积累了宝贵经验。
公有资产出资改造模式
政府以实施主体的身份出资直接参与改造，负责土地整理、落实安置、组织施工、招商引资等全部环节，充分发挥政府统筹能力，公信力强，报批等手续流程快，落实快，资金到位。
改造模式流程图：由集地宝整理
案例：天富科技城
2015年，借力三旧改造政策，桂城公有资产下属公司开始着手对该地块进行规划和整理，这是桂城首个“工改工”的村级工业园改造项目，也是南海探索的公有资产推动工业园改造的样本。
项目占地约80亩，总建筑面积约15万平方米，投资额约2亿元。园区包括4栋工业式研发大楼，及配套1栋员工公寓。如今，一期1、2、3号楼已通过竣工验收，并交付使用。天富科技城打造“定制式工业大楼”概念，开启了桂城从标准厂房到“私人定制”时代。
图：天富科技城改造前（左图）与改造后（右图）对比
镇、村联合改造模式
以镇、村合资的项目公司为实施主体，镇公有资产出资，村集体出地，各方履行相应职责，利用各方资源保障项目快速实施，解决了“政府没地，村社没钱”等改造痛点，两者优劣互补，降低风险。
改造模式流程图：由集地宝整理
案例：九江镇上东工
根据相关部署，工业园由九江镇公资办与上东经联社共同合作开发。其中上东经联社以集体工业土地流转金作为注资投入，九江镇公资办按股份占比以土地流转金同等价值的现金作注资投入，共同成立项目公司，公资办占项目公司51%的股份，上东经联社占项目公司49%的股份，项目合作期为50年。
目前，现有的破旧厂房已全部拆除，第一期即将完工。根据规划，兴建标准的多层厂房、农贸市场、公寓等，总建筑面积超过4万平方米，建设投资金额约6000万元。此次合作既增加村集体的经济收入，提升地方税收，改善园区及周边环境，又提高政府和社区的公信力，实现村集体、村民、政府三赢的效果。
图：九江镇上东工业区改造中（左图）与改造后（右图）对比
村集体自主或与运营企业合作模式
村集体以实施主体的身份在集体土地上进行统一规划开发，土地整理完成后，建设物业自主运营，或引入运营企业统一管理。村集体自筹自建项目村积极性高，前期工作易开展。
改造模式流程图：由集地宝整理
案例：桂城扇面工业区
扇面工业区位于佛山市一环东线东侧，属于桂城夏北经济联合社，临近广州、千灯湖片区，位置优越，交通便利。以前该园区主要是一些低矮、粗放、污染型厂房，对周边环境产生较大影响。
2016年，夏北经联社以村集体与运营企业合作的模式，推进扇面工业园改造项目，由经联社出资约1.5亿元，在集体土地上建约8万平方米建筑的产业园区，引进运营公司对园区进行运营，这打破了土地低价租赁的模式，使工业园在租金、管理、安全、品牌等方面都得到保障与提升，对社区的经济收入有大大提升作用。
图：夏北经联社扇面工业园改造项目效果图
企业自主开发改造模式
企业自主改造模式，即原有企业或土地权属人通过对建筑重建扩建、生产及环保设备升级等方式进行改造提升，改造完成后企业自用或转租。企业自筹自建项目启动快，可缩减改造流程，节省时间。
改造模式流程图：由集地宝整理
案例：丹灶食品生产园
位于丹灶镇横江海滨南路的海滨铁料城内，原为经营多年的专业铁料市场，土地性质为国有建设用地，是南海区第二批认定的村级工业园改造提升示范项目之一。在政府“三旧”改造政策的指导下，该地块的权属人根据市场发展的需要，将部分铁料市场改造升级为新型的工业产业项目，主要引入食品加工类企业。
食品生产园项目占地面积22.57亩，拟投资超7000万元，计划建设4栋标准厂房，建筑面积可达4.2万平方米。目前，项目地块内四座厂房已全部建成，并已办理竣工验收的手续，其中厂房3及厂房2部分已完成载体招商，其余正在加紧进行招商。
图：丹灶镇食品生产园改造前（左图）与改造后（右图）对比
社会资本参与改造模式
基于政府的前期审核和全程监督，引入合适社会资本参与园区改造，社会资本负责土地整理、建设、招商、运营等环节，政府从事规划、审批、监督等管理服务，各司其职，加快园区升级改造进度。
改造模式流程图：由集地宝整理
案例：丹灶联东U谷
2013年12月，联东U谷·佛山南海国际企业港签约落户大金智地高端产业服务区。按照政府统筹规划，再通过土地出让的形式，联东集团开始对片区进行开发。
项目一期出让地块面积共计约117.4亩，目前项目一期已100%完成招商。联东U谷设置较高的环保、税收等准入门槛，重点引入和培育电子信息、生物医药、精密机械、能源环保等主导产业，建设集生产制造、研发设计、成果转化和服务功能于一体的高端产业集聚基地。项目二期出让地面面积共计约为133.8亩，分两批次开发，2017年7月开始动工，并将在今年5月完成第二批次开发规划；目前二期项目已完成80%的招商引资。
图：丹灶联东U谷现状图
【5种改造模式对比分析】
资料来源：列表由集地宝整理
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