天津印象城总经理尹华：停车场管理助力商城提质增效

金融界网站讯 在经济进入高质量发展阶段的背景下，消费需求结构的升级、新技术主导下消费行为的变迁正在重新定义商业地产的价值，并对商业地产的开发和运营提出更高要求。未来机遇与挑战、变革与创新、整合与分化并存，商业地产的升级换代也将进入加速期。

商业地产是美好城市生活的重要载体之一，但同时商业地产的发展也依然面临众多挑战，如存量如何改造？资产和产品运营之间如何平衡？近日，金融界对话天津印象城总经理尹华，共同探讨数字化、新商业时代，商业地产的未来之路。

天津印象城总经理尹华

细节，服务品质的提升

2016年，天津印象城开业，加上一期永旺梦乐城、印力中心写字楼，共同打造梅江板块超大规模商业综合体。

天津印象城投入使用后，尹华发现配套服务有很大不足。她说，“刚投入使用的停车场硬软件设备使用不便，当时外包的物业公司配备的人力资源和设备也不尽如人意。这直接影响到消费者在商场的整体消费体验。”

随着全民消费能力和意愿的提升，消费需求呈现多元化、个性化等特点，商业地产运营者需要对新消费趋势保持高敏感度，以不断更新的业态组合紧抓顾客需求。

与周边商场要有差异化运营思路，尹华开始思考对“商场停车”这一“短板”进行升级改造。停车资产是激活商业地产精细化运营的纽带。它是资产，又是有大量忠实、高净值用户的运营场景；是连接用户的关键点，又是延展商业模式的空间。

为此，尹华考察了国内大大小小的停车场运营服务公司。她说：“国内目前做停车资产服务的上市公司，此前我们都有去考察过，有些硬件很好，有些软件很好。集团旗下的新零售基金业投资的一家停车资产服务公司，我们也做过考察。彼时，一直没有找到合适的服务商。”

2018年天津印象城“停车场改造”项目进行了公开招标，最终尹华选择了阳光海天停车产业集团（下文简称为：阳光海天）。

她说：“阳光海天的标书我至今记得，细节做得非常好。最令人印象深刻的是现场应标人员，阳光海天把公司的保安团队带到现场。对商业地产运营来说也是如此，好的软硬件服务是基础，优质细节才是提升服务品质的关键。”

专业，助力商城提质增效

2018年9月1日，与阳光海天携手进行车场规划、智能化改造，并且由专业运营团队顺利从免费过渡至收费，提高车场收入、降低车场成本效果明显。

“现在天津印象城拥有近3000个停车位，是印力集团中拥有停车位最多的商场。”尹华很自信地表示。“在今年的七夕情节人中，商场在峰值的时候车流进出稳定，没有造成任何拥堵的情况。这是专业团队运营带来的结果。”

考验商场运营能力的场景之一是在节假日客流峰值时保证商场的有序。但是在3年前，这种运营方式不敢想象。

尹华表示：“职业经理人要选择把专业的事情交给专业的团队、专业的人。现在天津印象城的资产管理和运营能力得到了显著提升。例如，运营方面，停车场的硬件设备已经做了改造和升级，晚上11点之后只开一条停车道，为女性开辟专属停车位。此外，善于挖掘停车场资源，比如非停车项目收费，安装充电桩等。”

图一：全方面了解停车场各角度情况

据了解，资产管理方面，天津印象城停车场引入多种增值服务场景，合理利用停车空间，丰富客户停车体验，增加非停车收入超41万/年。

图二：利用停车空间，在停车杆上设计的广告位

运营管理方面，天津印象城通过提升线上支付率加快车场出入口通行效率，逐步降低人员编制，人员成本由每月11.34万降低至每月9.66万，人员成本节省降低14.8%，通行效率提升50%。

停车场运营是精细化管理，需要专业化、人性化。而智慧停车不仅是城市智能化的重要基石，更是优化商业地产运营和提升消费者体验的重要必备前提。

7月30日，中共中央政治局会议提出“稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设”。民生证券行业分析师刘振宇在研报中分析道：“新基建（城市停车场、冷链物流、旧城改造、信息网络基建）消费是下半年经济发力的主要方向。停车设备呈现出低行业集中度特征，在政策刺激背景下，行业有望迎来发展期。”