数字化时代的商业场景下，阳光海天如何深挖停车价值？

近日，由金融界主办，阳光海天停车产业集团特别支持的金融界价值沙龙以“商业地产 预见未来”为主题在深圳举办。阳光海天董事长兼CEO闫亮、阳光海天总裁江沁园应邀出席，与众嘉宾一同探讨停车资产专业运营如何赋能商业。

中国经济发展进入新周期，在未来增量市场向存量市场过度的过程中，商业地产对房地产行业的重要性在逐步提升。从资产配置的角度来说，成熟市场模式中，商业地产也是重要的配置方向。而当下，技术和消费变化，又给这个领域带来更多机会与挑战。

商业地产存在怎样结构性机会，参与者的思考与打法怎样差异化?如果存量改造将成为新战场，哪些改造路径帮助企业进行卡位?商业地产通过改变物业功能是否能提升赛道竞争力，实现物业价值最大化?停车资产专业运营如何促进实现物业价值最大化?

巨大的停车资产价值亟待发掘

阳光海天总裁江沁园在交流中，回应商业地产运营中的痛点和难点时提到，“为什么停车管理行业存在？第一，我见到的很多商业地产管理者都不知道自己停车场的收入是多少钱。根据我们的大数据能够告诉大家，管的不好的，停车收入大概占整体收入的1/20；常规的或者说管的还可以的，占整体收入的1/10。我们能帮助其提升运营能力，增加收入，是可以让这个数据成为1/6。第二，挖掘更多消费的可能。我们总结出来一些经验数据，用户在免费时段驾车离开的占整体停车数量的35％左右。我们想如何帮助客户把这35％的人留下来，能把他转变成消费客户，这是我们在想的问题。”

阳光海天总裁江沁园

江沁园表示：“各位商业地产的运营者应该思考的是要与专业机构合作，还是自己接着独立干。北京朝北大悦城我们让它的峰值停车从8000辆/天涨到了12000辆/天，运营能力提升了50％的能力。有些商业运营公司，周末车流量比较大的，他就周末开始做一些很大的促销免停政策，平常是一个小时免费，周末三个小时免费。这个逻辑不对，因为你最好的客户就没地方停车。所以在周末，我们的逻辑是应该加强收费，而且不要一个小时免费，这样你最好的客户会进来。类似以上的基本停车运营商业逻辑是我们花了这么长时间一步一步琢磨出来的，现在有一个比较完整的资产模型去帮助商业地产提质增效。”

停车场之于商业地产的未来价值

阳光海天董事长兼CEO闫亮在谈到商业场景数字化背景下，专业的停车场运营商如何赋能时讲到：“停车场作为商业经营配套设施，主要服务于商业重要客户，如何利用停车场流量入口与出口，在商业竞争中提高会员渗透率、客单量、二次会员营销，保持会员与商业品牌的忠诚度，是未来商业会员营销的重点，将直接影响各商业品牌竞争的结果。”

阳光海天董事长兼CEO闫亮

闫亮提到：“在创新升级成为驱动商业地产行业资产价值递增的大背景下，停车服务以其场景的刚需性和频繁性成为优化商业项目价值体系的核心要素。”

对于停车场未来价值的判断，闫亮认为：“停车场有两个价值，第一是空间价值。阳光海天在十几年前有中国停车规划设计研究院，帮助中国的一些大型商业做了将近400多个停车场的规划设计，我们推行的理念是停车场是第一大堂，大型商业运营最优质的客户是通过停车场到达的，希望进入到停车场的空间能够给客户很好的视觉感受，能够通过这种场所文化的营造调动消费的欲望，甚至我们提供的停车场人员服务能够充当迎宾员的角色，能够让客户感觉到他作为一个顾客来到这个‘场景’中被尊重，它其实是空间第一大堂的概念。第二，场景价值，停车场是流量入口。整个出行过去几年是比较热的，衣食住行是分不开的，现在的商业几乎都是以体验式的服务为主，吃或者是购物，或者是娱乐，跟他的出行是密切相关的。未来要通过停车场这个最重要的引流点，进到你的商场这个空间里面引流的点发挥它的作用，通过用户的交互能够实现更大的增值。”

阳光海天助力商业地产发展

阳光海天是国内规模最大，也是产业链最全的停车管理公司。闫亮详细解释道：“阳光海天拥有完整的停车产业链，从停车场资产收购、长期经营权租赁，到BOT方式，技术能力有中国停车规划设计研究院，可以提供一站式的解决方案。除此之外，最基础的停车场运营能力和停简单智慧停车互联网能力，从资产端到停车场的B端。阳光海天以运营管理为基础，其中最核心竞争力是资产管理。我们认为一个商业停车场从它的服务、安全需求和客户体验出发，所有商业运营都进入到真正的精细化运营阶段。”

对于阳光海天的资产管理能力，闫亮分享道：“我们在一些商业停车场里面也做一些长期经营权的收购，相当于帮助停车场做单个停车场的ABS，十年或者二十年资金的一次性兑付，由我们来进行运营。停车场其实是有稳定现金流的运营资产，未来基于停车场产权方面REITs已经在探讨，基于这个停车场经营权ABS的探讨，是一个非常有价值、有意义的趋势。”

从停车产业助力商业地产发展的角度来看，闫亮说：“商业地产竞争越来越激烈，从最初管理停车场不用考虑招商的问题，到现在选择停车场项目时，需要判断商场未来业态是否有竞争力。这种变化在于中国的停车场比较特殊，它不是独立的停车楼，基本上都是跟业态联系在一起的。所以我们充分理解商业地产的经营，商业地产与停车产业是相辅相成的合作关系。希望通过阳光海天的努力能够为商业地产做到一些锦上添花。”