长租公寓的这些坑 看完这篇就填上了！

最近，多地长租公寓接连爆雷，七城先后发布《住房租赁市场风险提示》预警。据媒体报道，在杭州，有人刚交完2万多房租，中介就跑路了，赔了钱还被房东扫地出门、无家可归；在上海，长租公寓公司一夜人去楼空，租客在交付了半年或一年租金的情况下，面临被房东赶走的风险……

据央视财经报道，不少长租公寓中介每月支付给房东的成本费用远远高于从租客身上收取的费用，难道是在做公益事业？其实，这些中介左手进、右手出，玩的是“高进低出、长收短付”的游戏，其本质这就是个崩坏的ABS模式，也就是大家熟悉的“庞氏陷阱”。

ABS模式

ABS融资模式是以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。

高进低出意味着融资方需要有其他收益良好的资金收益来源以弥补高进低出的差额。当融资方的收益预期不如计划的时候，就会因资金周转不良，或者资金链断裂而发生“爆雷”的现象。

听起来，“长租公寓”特别危险啊。那有“长租”居住需求的人群应该怎么办呢？我们专访了权易宝总裁朱珉老师。关于长租公寓，你关心的这些问题，我们帮你提问~

Q：朱总，您如何看待近日接连的“长租公寓爆雷”事件？

A：高进低出搭配租金贷的模式有一个基本“差距”需要弥补，就是出价与进价的差额。从租金收取和付出的简单公式，这种商业模式显然是不可维继的。因此，这种商业行为注定只能是一种短期的“投资”行为（即为了市值或其他的商业考虑，用公司已有的资金做短期引流行为）。

如果长租公寓运营商用“未来的收益”，或者“应付债务“（应该付给房东的资金”来做投资，就好比是用杠杆手段来炒股，现金流管理稍有差池就会发生“爆雷”现象。当然以上说法是基于长租公寓运营商“低进高出”+“租金贷”没有经营方主观的道德风险前提而言。

Q：在租长租公寓的时候，租客要注意哪些方面？您有什么专业性建议？

A：首先，对资产的真实性，唯一性和合法性需要有一定的鉴别能力，否则即使不爆雷，也会在租住过程中遇到其他的问题；当然，以前发生过的种种租赁欺诈事件说明“眼见为实”并不一定就能鉴别出真实性和唯一性问题；

第二，“房东”的性质和喜好也需考虑，一般而言，持有个人资产的房东会有较多的个人要求（我们按照业界的说法，有比较多房东个性化，非标的要求）；一般商业资产的持有人，多数是公司，租赁的操作性和服务要更标准和稳定一些。

第三，性价比比较。这一块往往伴随的是价格的物业管理体系和服务体系。

第四，租赁中介平台的公司规模和商业操作规范性。现在网络经济越来越发达，一般而言，线上+线下模式因为有平台的第三方见证和电子存证，相对比纯线下会更透明和公平一些，合规性方面也更严格。

Q：有哪些规则、政策或法律措施能规避“长租公寓爆雷”这种问题？

A：长租公寓的租赁管理在住建部和各地一直有管理规范。最近一段时间的爆雷事件，实际不是租赁业务本身的问题。而是操作流程合规性和资金募集/使用合规性的问题。所以，我一直说这是长租中介平台有没有遵循业务合规原则的问题，而不是法律/政策，或者长租公寓中介业务本身不合法的问题。以上爆雷的运营方，最根本还是在于它的资金监管出现了问题。目前的法律、政策对业务合规性的“事前”监管还有一定的空白区域。

但是目前的法律、政策对违反业务合规性的“事后”惩罚和赔偿申诉是有明确规定的。所以，存证是一个重要的用户保护手段。比如之前的P2P爆雷，事后如果报案也还是需要提供证据的。如果P2P平台不正规，没有留存任何证据，而用户自己也丢失证据的话，就很难报案去争取自己的赔偿获得权利。

当然，正规的租赁中介机构应该提供一套既开发，又尊重隐私的“查询”机制，让消费用户可以轻松查询未来租赁资产的真实合法状况，也可以随时获得自己在租赁中的存证。我认为，只有通过技术手段在流程合规、环节设计、资金监管等方面去为用户规避这个风险。比如，可以使用电子签章技术为购买使用权的用户确权，使用区块链技术确保每一个环节的数据流程真实安全、不可篡改。

Q：听说权易宝平台也有提供使用权流转的交易服务，那这种使用权流转与长租公寓本质上有什么区别？

A：是的，我们权易宝平台也有提供不动产使用权流转的服务。我们设计的初衷是根据以前国企常有的一种不动产使用模式——“使用权房”来激活目前商业物业中大量的存量公寓资产，来满足人们不同的居住需求。

例如，为满足上海人才住房需求，权易宝目前联合海联智谷推出了海蓝青舍人才公寓产品，限量10套，只需38.2万起，让你在上海居有定所！

海蓝青舍公寓位于上海市闵行区的海联智谷园区，是园区配套服务设施。该公寓是关键交通枢纽的交集点，多维立体交通，便捷辐射漕河泾开发区、莘庄工业区，毗邻虹桥枢纽，通勤便捷。此外，该人才公寓距离万达广场3公里，园区食堂、超市、咖啡吧、会议展览，步行可达。吃喝玩乐解决生活所需，皆在舒心距离之内。均价不过1万便能享受周边3万起房价的配套设施。

此外，公寓已进行了简约装修，如青年人才有更多创意装修方案，园区也会配合提供服务。购买2套还能享受打通服务，喜提90平两室两卫，满足更多家庭需求。这个产品，我们之前上线手法的10套，不到半日便告售罄，非常受上海青年的欢迎。

与目前市面常规的长租公寓相比，这类产品的区别在：

1）公寓本身基本来源于商业物业，因此，公寓本身比较集中，也比较容易做统一的物业服务和公寓管家服务； 

2）所有公寓在平台上架之间都会由知名律所做资产尽调，在流转交易中会有一套完整的法律框架保护用户的使用权益，以保证用户使用公寓的真实性和合法性。

3）用户如果对获取使用权房需要贷款金融服务的话，需由用户主动发起，由银行/金融机构审核资质，平台不保证贷款的结果；

4）所有的资金进入由央行监管的支付通道直接及时支付给资产方，平台完全没有空间可以将资金挪作他用。

Q：权易宝也有金融服务，同样有金融介入，如何规避以上的爆雷风险呢？

A：的确，在权易宝交易无需全款，也有金融服务，我们称之为金融分期。金融分期的“保险丝”在于完成金融业务的机构和资金的监管。权易宝平台的金融服务机构都是正规的持牌机构，明示在平台上。客户的选择完全是自主自发的，没有来自平台的任何劝导行为。其次，用户的交易资金直达资产方的，整个资金流转在受央行监管的第三方支付通道中。

举个例子，就好比说你在购物网站某品牌旗舰店买一个电子产品，你的钱不够，通过金融分期，你的融资会直接进到售卖这个电子产品的品牌旗舰店，而非这个购物网站。

长租公寓爆雷的问题在于通过“高进低出”、“长收短付”的模式套取大量资金，资金都停留在平台运营方，而资产所有者并没有拿到应得的所有资金，导致一旦爆雷，无论是出租房子的上家还是出钱租房的下家，都是事件的受害者。而权易宝平台就好比我举例中的购物网站，我们只在交易过程中收取服务费用，资金不会在权易宝平台停留片刻，也就没有所谓的爆雷风险。

Q：完成交易后，如中途发生不动产拆迁、业主变卖房产等状况，用户的使用权将被如何处置？

A：权易宝平台使用区块链、电子签章等技术，在条款上明示了双方的违约责任，违约条款一目了然。这些都是公开透明的，资产方和用户交易时都可以放心。

朱总的回答，真是满满的干货！小编还是忍不住要给大家划个重点！什么样的房子可以进行使用权交易？注意这五点：

1. 确认可租资产的真实性和唯一性；

识别虚假信息，避免一房多租。

2. 调查平台运营方的资质与运营模式

通过天眼查等工具核实平台方公司的背景，信誉良好是选择该企业的关键！如公司是“高进低出”、“长收短付”的运营模式，必须多方核实，严控风险！

3. 严查签约合同条款

签约合同是后期维权的依据，务必仔细阅读核心条款及违约条款。做到三多一再：多看，多问，多查，再签字。

4. 严格核查金融政策

不能支付全款时，一定要注意贷款合同中的还款方式与利息计算方式等，避免重复计息等金融圈套。

5.审核资金使用去向

要求平台方在合约中明确资金使用方向，直达资产持有者，防止挪作他用。